Hypothekversicherung: Was Sie wissen müssen, bevor Sie ein Haus kaufen
Der Kauf eines Hauses ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen werden. Als Hauskäufer, insbesondere wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, ist es entscheidend, die Rolle der Hypothekenversicherung zum Schutz Ihrer Investition zu verstehen. Die Hypothekenversicherung kann komplex erscheinen, aber dieser Artikel wird sie in leicht verdauliche Stücke zerlegen, um Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Was ist Hypothekversicherung?
Hypothekenversicherung ist eine Police, die Kreditgeber schützt, falls ein Kreditnehmer bei den Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Während diese Versicherung in erster Linie den Kreditgebern zugutekommt, indem sie ihr Risiko reduziert, macht sie auch den Erwerb eines Eigenheims für Kreditnehmer zugänglicher, die möglicherweise keine erhebliche Anzahlung leisten können.
Für viele ist die Hypothekenversicherung ein notwendiger Bestandteil der Hypothekenaufnahme, insbesondere wenn sie nicht in der Lage sind, 20% oder mehr des Kaufpreises des Hauses anzuzahlen. Die Versicherung fungiert als Sicherheitsnetz für Kreditgeber und stellt sicher, dass sie entschädigt werden, falls der Kreditnehmer seinen Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommen kann.
Warum Hypothekversicherung notwendig ist
Hypothekenversicherung ist oft notwendig, wenn ein Kreditnehmer vom Kreditgeber als risikoreich eingestuft wird. Dieses hohe Risiko ist in der Regel mit einer geringeren Anzahlung verbunden. Zum Beispiel, wenn ein Kreditnehmer nur 5% des Kaufpreises leisten kann, kann der Kreditgeber eine Hypothekenversicherung verlangen, um das Risiko zu mindern.
Diese Anforderung ist besonders häufig bei konventionellen Krediten, gilt aber auch für staatlich unterstützte Kredite, wie z.B. solche, die von der Federal Housing Administration (FHA) in den USA versichert sind. In Großbritannien könnten Kreditgeber diese Versicherung verlangen, um sich gegen potenzielle Verluste zu schützen, insbesondere in einem volatilen Wohnungsmarkt.
Arten von Hypothekversicherung
Das Verständnis der verschiedenen Arten von Hypothekenversicherungen ist entscheidend, um festzustellen, welche auf Ihre Situation zutrifft. Jede Art dient einem anderen Zweck und hat ihre eigenen Regeln und Kosten.
Private Mortgage Insurance (PMI)
Private Mortgage Insurance (PMI) ist typischerweise für konventionelle Kredite erforderlich, bei denen der Kreditnehmer eine Anzahlung von weniger als 20% leistet. PMI soll den Kreditgeber schützen, falls der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät. Die Versicherungskosten werden oft zur monatlichen Hypothekenzahlung des Kreditnehmers hinzugefügt, obwohl einige Kreditgeber die Möglichkeit anbieten, sie im Voraus zu zahlen.
Die Kosten für PMI können je nach mehreren Faktoren variieren, einschließlich der Höhe der Anzahlung, des Kreditbetrags und der Bonität des Kreditnehmers. In einigen Fällen kann PMI aufgehoben werden, sobald der Kreditnehmer 20% Eigenkapital im Haus aufgebaut hat, entweder durch Zahlungen oder durch Wertsteigerungen des Hauses.
Hypothekenlebensversicherung
Hypothekenlebensversicherung ist eine Art von Police, die den restlichen Hypothekensaldo begleicht, wenn der Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens stirbt. Im Gegensatz zu PMI, das den Kreditgeber schützt, ist die Hypothekenlebensversicherung darauf ausgelegt, die Familie des Kreditnehmers zu schützen und sicherzustellen, dass sie nicht mit Hypothekenzahlungen belastet wird, falls der Kreditnehmer stirbt.
Diese Versicherungsart ist besonders ansprechend für Hausbesitzer mit Angehörigen, die möglicherweise Schwierigkeiten haben, die Hypothekenzahlungen alleine zu stemmen. Die Prämien für die Hypothekenlebensversicherung sind in der Regel fix, und die Auszahlung verringert sich im Laufe der Zeit, da der Hypothekensaldo abgezahlt wird.
FHA-Hypothekversicherung
In den Vereinigten Staaten stellt die Federal Housing Administration (FHA) genehmigten Kreditgebern eine Hypothekenversicherung für Kredite zur Verfügung, die an Kreditnehmer mit niedrigen bis mittleren Einkommen vergeben werden. FHA-Kredite sind bei Erstkäufern beliebt, weil sie niedrigere Anzahlungen erfordern – manchmal nur 3,5%.
Die FHA-Hypothekenversicherung wird in zwei Teilen bezahlt: eine anteilige Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) und eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP). Die UFMIP kann in den Kreditbetrag aufgenommen werden, während die MIP monatlich gezahlt wird. Im Gegensatz zu PMI kann die FHA-Hypothekenversicherung nicht storniert werden, es sei denn, der Kreditnehmer refinanziert in einen konventionellen Kredit.
VA-Darlehensversicherung
Veterans Affairs (VA) Darlehen stehen US-Militärveteranen, aktiven Dienstmitgliedern und ihren Familien zur Verfügung. Diese Darlehen erfordern keine traditionelle Hypothekenversicherung; stattdessen zahlen Kreditnehmer eine einmalige VA-Finanzierungsgebühr. Die Gebühr hilft, die Kosten des VA-Darlehensprogramms zu kompensieren und es der Regierung zu ermöglichen, Darlehen ohne Anzahlung und ohne PMI anzubieten.
Die VA-Finanzierungsgebühr variiert je nach Höhe der Anzahlung und ob der Kreditnehmer seine VA-Darlehensvorteile zuvor genutzt hat. Obwohl es technisch gesehen keine Hypothekenversicherung ist, erfüllt die VA-Finanzierungsgebühr einen ähnlichen Zweck, indem sie den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls schützt.
Wie funktioniert die Hypothekversicherung?
Hypothekenversicherungsprämien werden in der Regel zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt, was die Gesamtkosten Ihres Darlehens erhöht.
Die Kosten der Hypothekenversicherungsprämien hängen von mehreren Faktoren ab, einschließlich der Art des Darlehens, der Höhe der Anzahlung und der Bonität des Kreditnehmers. Bei PMI liegen die Prämien typischerweise zwischen 0,3% und 1,5% des ursprünglichen Darlehensbetrags jährlich. Dieser Betrag wird in 12 monatliche Zahlungen aufgeteilt und zu Ihrer Hypothekenzahlung hinzugefügt.
Die FHA-Hypothekenversicherungsprämien umfassen eine anfangs fällige Gebühr von 1,75% des Darlehensbetrags, die in den Kredit aufgenommen werden kann, und eine jährliche Prämie, die je nach Darlehenslaufzeit und -betrag zwischen 0,45% und 1,05% liegt. VA-Darlehen erfordern eine Finanzierungsgebühr, die im Voraus bezahlt oder in das Darlehen aufgenommen werden kann.
Kündigung von Hypothekversicherung
Eine der häufigsten Fragen zur Hypothekenversicherung ist, ob sie storniert werden kann. Die Antwort hängt von der Art der Hypothekenversicherung ab, die Sie haben.
Bei konventionellen Krediten mit PMI können Sie die Kündigung beantragen, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Zuhause erreicht haben. Dieses Eigenkapital kann durch die Abzahlung des Hypothekensaldos oder durch Wertsteigerungen des Grundstücks erreicht werden. Kreditgeber sind verpflichtet, PMI automatisch zu stornieren, wenn der Kreditsaldo 78% des ursprünglichen Wertes des Hauses erreicht.
FHA-Hypothekenversicherung hingegen kann nicht einfach gekündigt werden. Kreditnehmer, die nach dem 3. Juni 2013 ihre Kredite aufgenommen haben, müssen für die Lebensdauer des Darlehens Hypothekenversicherung zahlen, es sei denn, sie refinanzieren in eine konventionelle Hypothek. VA-Darlehen erfordern keine traditionelle Hypothekenversicherung, sodass keine Kündigung notwendig ist.
Einfluss auf Hypothekenzahlungen
Das Hinzufügen von Hypothekenversicherung zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung erhöht die Gesamtkosten des Eigenheimerwerbs. Zum Beispiel, wenn Ihre Hypothekenzahlung £1,200 pro Monat beträgt, bringt das Hinzufügen einer PMI-Prämie von £75 Ihre Gesamtzahlung auf £1,275 pro Monat.
Im Laufe der Zeit können sich diese zusätzlichen Kosten summieren, weshalb es entscheidend ist, die langfristigen finanziellen Auswirkungen der Hypothekenversicherung zu berücksichtigen. Für viele Kreditnehmer überwiegen jedoch die Möglichkeit, ein Haus mit einer geringeren Anzahlung zu kaufen, die zusätzlichen Kosten der Hypothekenversicherung.
Wer braucht Hypothekversicherung?
Hypothekenversicherung ist nicht für alle Hauskäufer erforderlich. Ob Sie sie benötigen, hängt von der Art des Darlehens ab, das Sie aufnehmen, und von der Höhe Ihrer Anzahlung.
Konventionelle Kredite
Bei konventionellen Krediten ist PMI typischerweise erforderlich, wenn der Kreditnehmer weniger als 20% des Kaufpreises des Hauses als Anzahlung leistet. Diese Versicherung schützt den Kreditgeber, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät, was es den Kreditgebern erleichtert, Kredite an Kreditnehmer mit geringeren Anzahlungen zu vergeben.
Wenn Sie nicht in der Lage sind, 20% anzuzahlen, müssen Sie wahrscheinlich PMI zahlen, bis Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Zuhause aufgebaut haben. Sobald Sie 20% Eigenkapital erreicht haben, können Sie beantragen, dass PMI storniert wird.
FHA-Darlehensnehmer
FHA-Darlehen sind so konzipiert, dass sie Kreditnehmern mit niedrigen bis mittleren Einkommen helfen, die möglicherweise nicht für konventionelle Kredite in Frage kommen. Diese Darlehen erfordern unabhängig von der Höhe der Anzahlung eine Hypothekenversicherung. Die Versicherung schützt den Kreditgeber für den Fall, dass der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät, und ermöglicht es der FHA, weiterhin Darlehen mit niedrigeren Anzahlungen anzubieten.
Wie bereits erwähnt, kann die FHA-Hypothekenversicherung in den meisten Fällen nicht storniert werden, daher sollten Kreditnehmer dies in ihre langfristige Finanzplanung einbeziehen.
VA-Darlehensnehmer
VA-Darlehen erfordern keine traditionelle Hypothekenversicherung, aber sie verlangen eine VA-Finanzierungsgebühr. Diese Gebühr erfüllt eine ähnliche Funktion wie die Hypothekenversicherung, indem sie den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls schützt. Die Finanzierungsgebühr kann für Veteranen mit dienstbedingten Behinderungen erlassen werden.
Da VA-Darlehen keine Anzahlung erfordern, sind sie eine ausgezeichnete Option für berechtigte Kreditnehmer, die die Kosten der Hypothekenversicherung vermeiden möchten.
Hochrisikokreditnehmer
Kreditnehmer, die von Kreditgebern als risikoreich angesehen werden, müssen möglicherweise Hypothekenversicherung erwerben, auch wenn sie eine erhebliche Anzahlung leisten. Hochrisikofaktoren können eine niedrige Bonität, ein hohes Schulden-Einkommens-Verhältnis oder eine Geschichte von verspäteten Zahlungen umfassen.
Für diese Kreditnehmer ist Hypothekenversicherung eine Möglichkeit, Kreditgebern zu versichern, dass sie im Falle eines Ausfalls geschützt sind. Während sie die Kosten der Hypothek erhöht, kann sie auch risikoreichen Kreditnehmern den Zugang zu Krediten ermöglichen.
Vorteile der Hypothekversicherung
Während Hypothekenversicherung in erster Linie Kreditgebern zugutekommt, bietet sie auch Unternehmen mehrere Vorteile.
Für Kreditgeber
Hypothekenversicherung reduziert das Risiko für Kreditgeber und erleichtert es ihnen, Kredite an Kreditnehmer mit geringeren Anzahlungen oder höheren Risikoprofilen zu vergeben. Diese erhöhte Sicherheit ermutigt Kreditgeber, Hypotheken an eine breitere Palette von Kreditnehmern zu vergeben und den Zugang zu Wohneigentum zu erweitern.
Ohne Hypothekenversicherung würden Kreditgeber wahrscheinlich größere Anzahlungen verlangen oder höhere Zinssätze berechnen, um das erhöhte Risiko zu kompensieren. Indem sie Hypothekenversicherung anbieten, können Kreditgeber dieses Risiko mindern und die Zinssätze erschwinglicher halten.
Für Kreditnehmer
Hypothekenversicherung ermöglicht es Kreditnehmern, ein Haus mit einer kleineren Anzahlung zu kaufen und macht Wohneigentum zugänglicher. Für viele Erstkäufer kann das Ansparen von 20% des Kaufpreises eines Hauses eine erhebliche Barriere darstellen. Hypothekenversicherung ermöglicht es diesen Käufern, früher in den Immobilienmarkt einzutreten.
Neben der Senkung der Anzahlungsvoraussetzung bietet Hypothekenversicherung auch Ruhe, da sie sicherstellt, dass der Kreditgeber im Falle eines Ausfalls geschützt ist. Dieser Schutz kann es Kreditgebern erleichtern, Kredite für Kreditnehmer mit weniger perfekter Bonität oder anderen Risikofaktoren zu genehmigen.
Nachteile der Hypothekversicherung
Trotz ihrer Vorteile hat die Hypothekenversicherung auch mehrere Nachteile, die Unternehmen berücksichtigen sollten.
Kostenüberlegungen
Einer der größten Nachteile der Hypothekenversicherung ist die damit verbundenen Kosten. Hypothekenversicherungsprämien können Hunderte von Pfund zu Ihrer monatlichen Hypothek hinzufügen und die Kosten des Eigenheimerwerbs im Laufe der Zeit erhöhen.
Zum Beispiel, wenn Sie £75 pro Monat an PMI zahlen, summiert sich das im Laufe eines Jahres auf £900. Über fünf Jahre hinweg haben Sie £4,500 allein an Hypothekenversicherungsprämien gezahlt. Dies ist Geld, das nicht zum Aufbau von Eigenkapital in Ihrem Haus verwendet wird, sondern dient als Gebühr für den Schutz des Kreditgebers.
Begrenzter Nutzen für Kreditnehmer
Ein weiterer Nachteil ist, dass die Hypothekenversicherung in erster Linie dem Kreditgeber und nicht dem Kreditnehmer zugutekommt. Während sie Ihnen den Kauf eines Hauses mit einer kleineren Anzahlung ermöglicht, bietet die Versicherung selbst keinen direkten finanziellen Schutz für Sie. Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung, die Schäden an Ihrem Eigentum abdeckt, schützt die Hypothekenversicherung nicht Ihre Investition in das Haus, falls Sie mit den Zahlungen in Verzug geraten oder andere finanzielle Schwierigkeiten haben.
Langfristige finanzielle Auswirkungen
Die langfristigen finanziellen Auswirkungen der Zahlung von Hypothekenversicherung können erheblich sein, insbesondere wenn sie für die Lebensdauer des Darlehens erforderlich ist, wie bei FHA-Darlehen. Im Laufe der Zeit können die zusätzlichen Kosten Ihre Fähigkeit einschränken, zu sparen, zu investieren oder andere Schulden abzubauen. Deshalb ist es wichtig, die Bedingungen Ihrer Hypothekenversicherung zu verstehen und Möglichkeiten zu erkunden, diese so bald wie möglich zu reduzieren oder zu beseitigen.
Wie Sie die richtige Hypothekversicherung für Ihr Unternehmen wählen
Die Wahl der richtigen Hypothekenversicherung erfordert die Bewertung Ihrer finanziellen Situation, den Vergleich von Versicherungsanbietern und das Einholen professionellen Rates. So gehen Sie den Entscheidungsprozess an.
Bewertung Ihrer finanziellen Situation
Bevor Sie eine Hypothekenversicherung wählen, ist es wichtig, Ihre finanzielle Situation genau zu betrachten. Wenn Sie unsicher sind, ob Hypothekenversicherung die richtige Wahl für Sie ist, ziehen Sie in Betracht, einen Finanzberater zu konsultieren, der Ihnen helfen kann, Ihre Optionen zu bewerten und einen Plan zu erstellen, der Ihren finanziellen Zielen entspricht.
Vergleich von Versicherungsanbietern
Nicht alle Hypothekenversicherungspolicen sind gleich, daher ist es wichtig, verschiedene Optionen von verschiedenen Anbietern zu vergleichen. Suchen Sie nach einem Anbieter mit wettbewerbsfähigen Tarifen, flexiblen Zahlungsmöglichkeiten und einem guten Ruf für Kundendienst.
Neben dem Vergleich von Kosten, berücksichtigen Sie auch die Bedingungen und Konditionen jeder Police. Einige Anbieter bieten möglicherweise kulanteren Kündigungsrichtlinien oder zusätzliche Leistungen wie Arbeitslosenversicherung. Nehmen Sie sich die Zeit, das Kleingedruckte zu lesen und stellen Sie Fragen, wenn etwas unklar ist.
Konsultation mit einem Hypothekenberater
Ein Hypothekenberater kann eine wertvolle Ressource bei der Auswahl von Hypothekenversicherung sein. Sie können Ihnen helfen, die verschiedenen verfügbaren Versicherungsarten zu verstehen, die Vor- und Nachteile jeder Option zu erklären und Sie durch den Antragsprozess zu führen.
Ein guter Hypothekenberater wird sich die Zeit nehmen, Ihre finanzielle Situation zu verstehen und Ihnen helfen, eine Hypothekenversicherungspolice auszuwählen, die Ihren Bedürfnissen entspricht. Sie können auch bei der Navigation der Komplexitäten des Hypothekenprozesses helfen, um sicherzustellen, dass Sie bei jedem Schritt informierte Entscheidungen treffen.
Alternativen zur Hypothekversicherung
Für Unternehmen, die Hypothekenversicherung vermeiden möchten, gibt es mehrere Alternativen, die in Betracht gezogen werden können. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, und die beste Wahl hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab.
Piggyback-Kredite
Eine häufige Alternative zur Zahlung von PMI ist die Aufnahme eines zweiten Darlehens, oft als “Piggyback-Kredit” bezeichnet. In diesem Szenario würden Sie zwei Darlehen aufnehmen: eines für 80% des Hauswertes und ein zweites Darlehen (typischerweise ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie) für 10%, sodass Sie 10% anzahlen und PMI vermeiden können.
Während Piggyback-Kredite Ihnen helfen können, PMI zu vermeiden, haben sie oft höhere Zinsen für das zweite Darlehen und können Ihre finanzielle Situation verkomplizieren. Darüber hinaus erhöhen die Zahlungen für das zweite Darlehen Ihre monatlichen Ausgaben, daher ist es wichtig, die Kosten und Vorteile sorgfältig abzuwägen.
Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI)
Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI) ist eine weitere Option, die es Ihnen ermöglicht, PMI nicht direkt zu zahlen. Bei LPMI zahlt der Kreditgeber die Hypothekenversicherungspolice im Voraus und berechnet Ihnen im Gegenzug einen höheren Zinssatz auf Ihrem Darlehen. Dies kann vorteilhaft sein, wenn Sie planen, für einen kürzeren Zeitraum im Haus zu bleiben, da der höhere Zinssatz oft weniger teuer ist als die Zahlung monatlicher PMI-Prämien über einen langen Zeitraum hinweg.
Da jedoch der höhere Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens gilt, kann es am Ende teurer werden als traditionelles PMI. Wie bei jeder finanziellen Entscheidung, ist es wichtig, die Zahlen zu berechnen und Ihre langfristigen Pläne abzuwägen, bevor Sie sich für LPMI entscheiden.
Sparen für eine größere Anzahlung
Vielleicht die einfachste Möglichkeit, Hypothekenversicherung zu vermeiden, ist das Sparen für eine größere Anzahlung. Wenn Sie 20% oder mehr des Kaufpreises des Hauses als Anzahlung leisten können, müssen Sie PMI nicht zahlen und qualifizieren sich wahrscheinlich für einen besseren Zinssatz auf Ihrer Hypothek.
Das Sparen für eine größere Anzahlung kann Zeit in Anspruch nehmen, aber es kann Ihnen über die Laufzeit des Darlehens Tausende von Pfund sparen. Um das Sparen zu erleichtern, erwägen Sie, ein spezielles Sparkonto einzurichten und Ihre Beiträge zu automatisieren. Möglicherweise möchten Sie auch Programme zur Anzahlungshilfe erkunden, die Ihnen helfen können, Ihr Sparziel schneller zu erreichen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist Hypothekversicherung und warum brauche ich sie?
Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, falls Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten. Sie ist in der Regel für Kreditnehmer erforderlich, die eine Anzahlung von weniger als 20% leisten. Diese Versicherung reduziert das Risiko des Kreditgebers und ermöglicht es Ihnen, ein Haus mit einer kleineren Anzahlung zu kaufen.
Wie lange muss ich für die Hypothekversicherung zahlen?
Für konventionelle Kredite mit PMI können Sie die Kündigung beantragen, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Zuhause erreicht haben. FHA-Darlehen erfordern in der Regel Hypothekenversicherung für die gesamte Laufzeit des Darlehens, es sei denn, Sie refinanzieren in eine konventionelle Hypothek. Die Zahlungsdauer hängt von Ihrem Darlehenstyp und den Bedingungen ab.
Kann ich Hypothekversicherung vermeiden?
Ja, Sie können Hypothekenversicherung vermeiden, indem Sie eine Anzahlung von 20% oder mehr leisten. Alternativ könnten Sie ein Piggyback-Darlehen oder Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI) in Betracht ziehen, obwohl diese Optionen eigene Kosten und Bedingungen haben.
Wie wird die Kosten der Hypothekversicherung bestimmt?
Die Kosten der Hypothekenversicherung basieren auf Faktoren wie Ihrem Darlehensbetrag, der Höhe der Anzahlung und Ihrer Bonität. PMI für konventionelle Kredite liegt typischerweise zwischen 0,3% und 1,5% des Darlehensbetrags jährlich, während FHA-Versicherung sowohl anfängliche als auch jährliche Prämien umfasst.
Ist Hypothekversicherung in Großbritannien steuerlich absetzbar?
Hypothekenversicherung ist in der Regel nicht steuerlich absetzbar in Großbritannien. Sie sollten jedoch einen Steuerberater konsultieren, um spezielle Umstände oder Änderungen in der Steuergesetzgebung zu prüfen, die Ihre Situation beeinflussen könnten.
